Inquiocupación, inquilinos morosos y ocupas
La inestabilidad económica y las crisis cíclicas que nos ha tocado vivir hacen que ciertas preocupaciones se hayan instalado de forma casi perenne en nuestras vidas. Cuestiones como los impagos de alquiler o las ocupaciones ilegales ocupan páginas de periódicos, horas de televisión y conversaciones a pie de calle. A estos quebraderos de cabeza para los propietarios de vivienda se une ahora la inquiocupación, un término de reciente aparición que suena cada vez más. ¿Estamos ante un nuevo problema o es uno viejo con otro nombre? ¿Tiene solución?
¿Qué es la inquiocupación?
Podemos definir a los inquiocupas como aquellos inquilinos que han entrado en la vivienda con un contrato de alquiler y que, después de unos meses, dejan de pagar. Es, por lo tanto, el mismo caso de un inquilino moroso en una situación de impago de alquiler. De hecho, el término es más bien una reformulación mediática de la Plataforma de Afectados por la Ocupación, que quería poner el foco en aquellas situaciones que se diferencian de la ocupación ilegal propiamente dicha.
Josep Conesa (Despacho Conesa Legal)
“La celeridad del procedimiento de desahucio, debido al colapso judicial, depende en parte del Juzgado y de la localidad donde se tramite. Al propietario afectado debe iniciar cuando antes el procedimiento”
“El termino inquiocupa no es una expresión legal. No existe jurídicamente. O se es inquilino o se es ocupa”, indica el abogado Josep Conesa, del despacho Conesa Legal. Es decir, las personas que están en una vivienda ajena sin pagar pueden ser inquilinos morosos, habiendo contrato de arrendamiento, u ocupas, que no tienen ningún tipo de contrato. Ambas situaciones están protegidas legalmente y tienen diferentes procedimientos para darles solución.
Cuando el inquilino deja de pagar
España es aún un país de propietarios de vivienda, aunque poco a poco el alquiler va ganando terreno. Según datos de 2021 de Eurostat, un 24,2% de los españoles reside en viviendas de alquiler, casi un cuarto de la población. Se puede apreciar un ascenso ininterrumpido desde 2014, año en el que la cifra estaba en el 21,2%.
Cualquier propietario de vivienda sabe que arrendar no está exento de riesgos, como un posible impago. Según la I Encuesta sobre el Impago del Alquiler en España, realizada por la insurtech Lovys, más del 67% de propietarios con vivienda en alquiler ha tenido malas experiencias. De ellos, más del 66% se ha encontrado con impagos de la renta y solamente en un 16,22% de estos impagos los inquilinos pudieron ponerse al día. Otros datos que arrojan luz a este problema se encuentran en el XIII Estudio sobre Morosidad en Arrendamientos Urbanos, realizado por el Fichero de Inquilinos Morosos: entre 2019 y 2020 la morosidad promedio en España alcanzó el 66,19%, con una morosidad media nacional que se situó en 6.372,6€.
M. Carmen Mohedas (ARAG)
“Ante una situación de impago lo mejor es llegar a un acuerdo extrajudicial con el inquilino para la resolución del contrato”
Pero, ¿qué ocurre cuando el inquilino deja de pagar? M. Carmen Mohedas, abogada de ARAG, explica que “ante una situación de impago lo mejor es llegar a un acuerdo extrajudicial con el inquilino para la resolución del contrato”. Si el acuerdo no es posible, el arrendador deberá poner la demanda de desahucio por impago. Siete de cada diez lanzamientos registrados en 2021 fueron procedimientos derivados de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), es decir, de viviendas en alquiler. Pese a que la ley actual ha acelerado los trámites, “la celeridad del procedimiento de desahucio, debido al colapso judicial, depende en parte del Juzgado y de la localidad donde deba tramitarse. Por parte del propietario afectado solo le cabe iniciar cuando antes el pocedimiento”, explica Josep Conesa.
Posibles medidas y soluciones
Para evitar que se produzca una ocupación se deberán tomar medidas de seguridad en la vivienda. “Cuando antes se denuncie una ocupación más posibilidades hay que se solucione rápidamente”, indica el abogado Josep Conesa. “En este sentido -prosigue- es de ayuda disponer de algún sistema (alarma, o también vecinos) que nos puedan alertar de una entrada ilegal en la vivienda para comunicar inmediatamente la ocupación”. Además, para la ocupación ilegal también existen soluciones en forma de pólizas que cubren las minutas de abogados, procuradores e incluso de las tasas judiciales.
La desagradable sorpresa
Hemos visto que lo que se suele llamar inquiocupación, o el impago de rentas, tiene unas soluciones legales muy concretas. Entonces, ¿a qué nos referimos cuando hablamos de la ocupación ilegal? Hay que distinguir entre los diferentes tipos de delito: entrar en casas vacías de un banco o un fondo de inversión es un delito de usurpación, con penas máximas de seis meses; mientras que entrar en una vivienda es allanamiento de morada, con una penalización de hasta dos años de cárcel.
La Ley 5/2018, de 11 de junio, estableció un procedimiento más ágil para recuperar la vivienda: si los ocupantes no justifican que se encuentran viviendo legalmente o no contestan en cinco días, el tribunal ordenará su salida inmediata. Este procedimiento es aplicable a propietarios particulares (sea primera o segunda residencia), a las entidades sin ánimo de lucro y a las entidades públicas propietarias o poseedoras legítimas de vivienda social.
Jordi Porta (Multipiso)
“Con el seguro de alquiler podemos ofrecer un producto para garantizar la tranquilidad de los propietarios”
Si miramos los datos, podemos hacernos una idea de la dimensión del problema. En 2021, la policía registró un 20% más de denuncias por ocupaciones ilegales de vivienda que en 2019, según datos del Ministerio de Interior, unas 17.300 denuncias en total. La tendencia, sin embargo, habría iniciado un descenso en 2022: las autoridades registraron cerca de un 5% menos de denuncias que en el mismo periodo del año pasado. Estas cifras, eso sí, no distinguen entre delitos de usurpación o allanamiento de morada, por lo que no podemos saber cuántos particulares fueron afectados.
“Ante una ocupación ilegal lo primero es presentar una denuncia en la policía o llamar a las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad para que se personen en la vivienda e identifiquen a los ocupantes”, explica M. Carmen Mohedas. “La Fiscalía, cuando reciba la denuncia y el atestado policial, valorará si se dan las circunstancias para pedir la medida cautelar de desalojo inmediato. Si no se acuerda el desalojo inmediato porque no se está cometiendo el delito in fraganti o porque los ocupantes alegan que es su vivienda y aportan algún justificante, se seguirán las actuaciones penales”, apunta.
Cómo proteger mi vivienda
Pese a que las leyes nos puedan amparar en casos como el impago (o inquiocupación) y la ocupación ilegal, lo cierto es que siempre es mejor curarse en salud e intentar protegerse lo máximo posible antes de que suceda lo impensable.
Es una de las razones por las que los seguros de alquiler son cada vez más comunes entre propietarios, agencias inmobiliarias e inquilinos. Lo certifican los datos del Observatorio Español del Seguro de Alquiler (OESA): de todos los contratos de alquiler que se realizaron el año pasado, el 34 % incorporaron seguro de impago, aumentando 4 puntos con respecto al año anterior. Jordi Porta lleva 22 años ofreciendo sus servicios inmobiliarios en Hospitalet de Llobregat y alrededores con la agencia Multipiso. Desde hace años, trabaja con seguros de alquiler que ofrece a sus clientes. “El mayor temor de los propietarios es, sin duda, el impago de las rentas de alquiler y los daños materiales que pudiera recibir la vivienda, una vez finalizan las relaciones contractuales”, explica. “Con el seguro podemos ofrecer un producto para garantizar su tranquilidad”. Este tipo de seguros incluyen no solamente los gastos de Defensa Jurídica, sino también el adelanto de rentas en caso de impago y la indemnización por actos vandálicos en caso de que haya desahucio.