Seguro de impago de rentas de alquiler

Una herramienta contra el inquilino moroso

Antonio Aguilar

El considerable aumento del riesgo de pérdidas por los propietarios de inmuebles alquilados a causa del alargamiento de procesos y de plazos para el desahucio del inquilino moroso, junto con la inestabilidad económica y la actual ley de vivienda, dibuja un escenario favorable para el desarrollo del seguro de impago de rentas de alquiler, un producto que, según los expertos, aporta valor al mercado y a la sociedad, y que para el 90% de los arrendadores constituye una herramienta única para mitigar esta situación.

El mercado inmobiliario español ha sido siempre atractivo para las familias y para los inversores. De hecho, en España siempre ha existido la cultura de ‘invertir en el ladrillo’.  A pesar de las fluctuaciones que puede sufrir debido a las políticas de incentivación al alquiler o a la inflación de las rentas, especialmente en zonas tensionadas, el mercado inmobiliario constituye un motor económico y un refugio para muchos inversores que han optado por depositar su dinero en vivienda durante años, debido, entre otros factores, a la falta de ventajas que los bancos pudieran ofrecer para potenciar el ahorro. 

Para los expertos, el futuro inmediato de este mercado no tiene malas perspectivas, pero apuntan que se deberían impulsar políticas que protejan claramente al propietario para incentivar mucho más el alquiler con garantías. Y es que la evolución del mercado del alquiler, junto con la reciente Ley de Derecho a la Vivienda, de mayo de 2023, que lo regula, ha venido a dibujar un panorama incierto para el propietario y que ha afectado en la toma la decisión de sacar sus viviendas al mercado. ¿Por qué? La razón está en que los propietarios están viendo aumentar considerablemente el riesgo de pérdidas a causa del alargamiento de procedimientos y de plazos para el desahucio del inquilino moroso. Generalmente, cuando se produce un impago en una vivienda en alquiler, la situación de desprotección legal suele alargarse aproximadamente medio año. 

Para afrontar este escenario de cierta incertidumbre, los tenedores que aún quieren conseguir una renta con sus propiedades tienen en el seguro una herramienta mitigadora de este riesgo que, a día de hoy, está en el nivel más alto de su joven historia dentro del seguro español. En este sentido, César Crespo, subdirector general de Negocio Mediado de Grupo Mutua Propietarios afirma que el seguro de impago de rentas de alquiler “ocupa una posición privilegiada que aporta valor al mercado y a la sociedad”. 

“Todo cambio normativo, como la nueva Ley de Vivienda, suele generar un período de reflexión que, una vez superado, pone de manifiesto la importancia de este seguro para reducir la preocupación de los propietarios de inmuebles en alquiler. Así, la tasa de penetración de estos seguros comparada con el número de contratos de alquiler indica que todavía hay recorrido para su contratación”, comenta Ramón Gómez, director Comercial Ad Interim de onLygal.

BENEFICIOS DEL SEGURO DE ALQUILER

Para el arrendador

• El análisis y la elección del inquilino con poder adquisitivo suficiente.
• La cobertura de garantía de pago del alquiler en caso de impago por parte del arrendatario.
•  La defensa jurídica en los tribunales para poder recuperar la vivienda.

… y para el arrendatario

• Mayor oferta de pisos de alquiler en el mercado.
• Reducción de los precios de los alquileres, flexibilizando la entrada en el mercado del alquiler de determinados sectores sociales que, de otro modo, tienen mayores dificultades (jóvenes, familias con hijos, extranjeros…).
• Eliminación de la necesidad de tener que depositar una fianza de dos meses de renta por adelantado.

UNA PÓLIZA NECESARIA

Según el Observatorio Español del Seguro del Alquiler (OESA), en la actualidad, el 90% de arrendadores considera el seguro de impago muy necesario para hacer frente a esta situación. Desde Arag, su director Comercial. Juan Carlos Muñoz, subraya la idea de que la incertidumbre económica y la actual ley de vivienda no han hecho más que reforzar la necesidad de este seguro, “sobre todo cuando los plazos para recuperar un inmueble son cada vez mayores”. Durante los últimos años, los seguros de impago de alquiler han ido calando progresivamente entre los propietarios, “que han encontrado en este producto un  mecanismo eficaz para solucionar los problemas que puedan surgir durante el arrendamiento”, remarca Muñoz.

Los seguros de impago tienen buenas perspectivas, sobre todo en tiempos de bonanza económica, ya que la probabilidad de incurrir en mora es menor. Atendiendo a los datos de OESA, esta clase de productos está teniendo unos crecimientos anuales superiores al 20% desde 2017. Asimismo, estimaba en 2022 que el 6% de los inmuebles arrendados contaban ya con este tipo de servicios. Son datos que vienen a corroborar lo que confirman los analistas y es que estas pólizas están bien establecidas en el mercado. OESA refrenda esta perspectiva de estabilidad, al situar el negocio de estos seguros en un 10% de penetración para 2025. 

El crecimiento progresivo de este producto asegurador, para muchos expertos, es la prueba indiscutible de que su propuesta de valor es altamente reconocida por la sociedad y que realmente cumple su misión de ser útil, al aminorar el riesgo de estas operaciones y, por tanto, favorecer que el mercado del alquiler funcione a su máxima capacidad. 

La directora de Multirriesgos de Caser, Pilar Martínez, apunta que el seguro de impago de alquiler cada vez está “más solicitado”. Entre las razones, expone la gran demanda de alquiler de viviendas, las exigencias de las financieras para conseguir hipotecas, la poca obra nueva o suelo urbanizable, y las condiciones de la nueva ley de derecho a la vivienda, que hacen que el propietario busque más seguridad.

En el caso de los seguros de impago de alquiler locales, “la demanda continúa al alza -confirma Ramón Gómez (onLygal)-, impulsado por los propietarios que buscan una mayor protección y que cada vez más valoran muy positivamente este tipo de productos para proteger sus inversiones, llegando a duplicarse la contratación como es en nuestro caso”. 

En Mapfre también han constatado el crecimiento de la demanda de este producto en los últimos años, debido, según la entidad, a la seguridad que proporciona a los arrendadores a la hora de alquilar su vivienda y hacen hincapié en que el resultado de la nueva ley ha hecho evidente que la herramienta que más protege al propietario es el seguro de alquiler.

En los últimos ocho ejercicios, y de forma recurrente, las primas del seguro de impago de alquiler de Grupo Mutua Propietarios han crecido por encima del 25%, lo que indica, según Crespo, “el creciente grado de conocimiento y de experiencia de utilidad que los propietarios de inmuebles en alquiler han percibido en esta solución”.

CANALES DE DISTRIBUCIÓN

ALLIANZ PARTNERS.- “El canal mediado sigue siendo nuestra gran apuesta aunque, por supuesto, ofrecemos el producto en nuestra web para clientes que contratan en directo”
ARAG.- “El canal prioritario es la Mediación. Son ellos los que mejor conocen al cliente final y con capaces de trasladar la importancia de este tipo de seguros”.

CASER.- “Actualmente, el principal canal es el de agentes y corredores y APIS”.
GRUPO MUTUA PROPIETARIOS.- “Tenemos todos los canales de contratación abiertos para este producto y  nos llegan operaciones tanto del canal directo de la compañía como de agentes y corredores”.

MAPFRE.- “Somos una compañía omnicanal que permite al cliente contratar su producto a través de distintas formas (oficina, web, teléfono…), pero este producto se contrata principalmente a través de la red agencial propia de la aseguradora y a través de corredores de seguros”.
ONLYGAL.- “Aunque el canal prioritario de distribución de estos seguros suele vincularse al momento de la firma del contrato de alquiler, para nosotros el canal prioritario de distribución continúa siendo el canal corredor”.

SEGURIDAD DE UN RESPALDO ECONÓMICO

En el seguro de impago de alquiler, el principal beneficio para el propietario es el trasladar los riesgos más importantes de la operación de arrendamiento a un especialista en su gestión a cambio de una prima muy contenida, alrededor de media mensualidad de renta. De los posibles riesgos que este seguro puede solucionar, los expertos destacan el análisis y la elección del inquilino con poder adquisitivo suficiente; la cobertura de garantía de pago del alquiler en caso de impago por parte del arrendatario, y la defensa jurídica en los tribunales para poder recuperar la vivienda. Según Inmaculada González, responsable de Canales Alternativos de Allianz Partners, esta última constituye “una ventaja muy importante”, aunque señala que, a veces, no es lo que motiva la contratación. “Nuestras encuestas indican que, una vez que se ha tenido un siniestro, dos de cada tres asegurados apuntan que su mayor preocupación es recuperar su casa y ver en qué estado se la encuentran”, comenta.

PERFIL DE CLIENTE

• Pequeños propietarios con un inmueble hipotecado que necesitan el alquiler para pagar la cuota del banco.
• Grandes tenedores de viviendas alquiladas (cinco o más viviendas, si es de Cataluña, o de diez o más en el resto de comunidades) que, por normativa interna de inversiones, deben eliminar el riesgo de impago de sus cuentas.
• Por edades, desde jóvenes que compran para alquilar y, a su vez, convertirse en inquilinos, hasta familias con rentas medias, medias-altas que han aprovechado los años de bajos tipos para hacerse con más de una vivienda.

Todos los analistas consultados coinciden en que este seguro ofrece al propietario la seguridad de tener un respaldo económico en caso de impago del alquiler así como la gestión del desahucio. El asegurado tiene la tranquilidad de que, detrás, hay una compañía de seguros especializada en este ramo para solucionarle cualquier problema que pueda surgir en relación con el contrato de alquiler. Las aseguradoras son las que mejor saben la forma de resolver estas situaciones y acortar al máximo los tiempos que dependan de ellas. Juan Carlos Muñoz, de Arag, insiste en que el adelanto de rentas hace que, “pese a que se tenga que esperar a la sentencia, la propiedad pueda disponer del dinero de la renta como si la estuviese pagando el inquilino”.

Por todo ello, los expertos subrayan que es muy importante hacer entender al mercado la trascendencia de que esta protección se realice a través de una póliza de seguro, ya que, según Muñoz, existen muchas empresas que ofrecen este tipo de servicios “sin ser aseguradoras, sin ningún control por parte de los reguladores y sin tener los márgenes de solvencia que se exigen a las compañías de seguros”.

“Este seguro actúa como herramienta dinamizadora del mercado, al aportar mayor garantía y tranquilidad al propietario. De no existir estas coberturas, la oferta estaría más retraída y podría conllevar aún mayores subidas del precio del alquiler”, reseña Gómez (onLygal).

También, Inmaculada González, de Allianz Partners, coincide en esta idea al afirmar que aquellas compañías que comercializan productos de servicio como si fueran seguros constituyen la gran amenaza para este tipo de pólizas, “con la indefensión y la falta de transparencia que eso representa para el asegurado”. González pide a la Administración y a los reguladores que tomen cartas en el asunto para concienciar sobre la importancia de contar con un buen seguro en caso de impago y ocupación de la vivienda y, al mismo tiempo, impulsar una labor pedagógica entre los asegurados “para diferenciar entre las ventajas de un seguro y otras cosas que no lo son y que no garantizan ni protegen del mismo modo al pequeño ahorrador”.

LAS COBERTURAS MÁS IMPORTANTES

• Indemnizaciones por las mensualidades impagadas hasta el límite contratado por el asegurado. Pueden ir desde los 6, 9, 12, 18 a los 24 meses.
• La defensa jurídica del proceso de reclamación del inquilino moroso por vía amistosa o judicial en caso de desahucio.
•  Los daños por vandalismo que pueda causar al continente y al contenido.
• Cambio de cerradura en caso de desahucio o de robo de las llaves del inquilino.
•  Horas de limpieza en caso de desahucio y actos vandálicos en el inmueble.
• Pérdida de alquileres por explosión o incendio del piso.
• Asistencia en el Hogar.