Director técnico de LLUCH & JUELICH CORREDURíA DE SEGUROS S.L.
En la última mitad de siglo XIX se produjo una gran fuga de población del campo a las ciudades, lo que ocasionó que gente muy pobre recurriera al barraquismo. Ciudades como Madrid, Barcelona o Burgos intentaron promover viviendas para obreros al auspicio de la Ley de 1853 pero fracasaron. No fue hasta 1911 que, con la Ley de Casas Baratas, se venden viviendas a los obreros. La II República puso en marcha un programa de cooperativas que apenas vio sus cimientos por causa conocida. Se le atribuye a Franco la frase “Que compren una casa, que quien es propietario no está para revoluciones” y en los 60-70 se produjo el gran boom.
Considero que es importante entender de dónde venimos y que en nuestra cultura popular el hecho de ser propietario tiene su lugar en la pirámide de Maslow de una inmensa mayoría. Tal vez por ello tenemos tan alto nivel de propietarios y tan poco ahorro finalista: se ha convertido renta de trabajo en ladrillo por motivos culturales.
Pero, ¿qué ocurre cuando dicho trabajo llega a su fin y el escenario de pensión es exiguo? Pocas alternativas quedan a la conversión del ladrillo en renta.
Unos mudan la vivienda en que criaron a sus hijos, ya grande para dos; otros mantienen el arraigo al que consideran su mayor logro vital. La mayoría tiene claro que las residencias geriátricas no son para ellos, ni siquiera si son conscientes de que necesitan cuidados, pero ese es otro tema, también cultural.
Surge la oportunidad de poner en ejercicio la hipoteca inversa. Es decir, que sea un banco o un asegurador quien pase a ser el propietario de la vivienda, dejando el usufructo a sus antiguos propietarios de forma vitalicia y pagándoles, de por medio, una renta. El escenario de alternativas nos muestra cómo una emisión de Obligaciones del Estado a 15 años se pagó al 1.20% y otra a 30 años al 1.00% por lo que podemos hacernos a la idea de que si el banco o el asegurador pagan menos interés van a obtener una inversión beneficiosa a un plazo potencialmente menor que 30 años y en un activo que se revaloriza por sí mismo, sin riesgo.
Pero, lejos de interpretar esa ausencia de riesgo y la oportunidad están cayendo o bien en la inapetencia absoluta o bien en contratos leoninos que están a medio camino entre el timo de la estampita y el tocomocho pues rara vez se consigue que paguen más del 30% de SU tasación y, además, transforman en un seguro de rentas (con su comisión y su asegurador- beneficios -) el pago comprometido. ¿Por qué? Con algunas prácticas surgen preguntas y, afortunadamente, no pienso como ellos para contar con respuestas. De momento, solo aptas para incautos y desesperados. I
Presidenta de ASUFIN
Hipoteca inversa, ¿llegará su momento?
A finales del año pasado, hubo cierto revuelo con las consideraciones del Banco de España que, en un informe sobre perspectivas económicas y forma sutil, parecía animar al mercado de las hipotecas inversas: “Las condiciones actuales (…) pueden favorecer el desarrollo de productos financieros (…) para que los mayores puedan utilizar su riqueza inmobiliaria para acceder a activos financieros líquidos en condiciones seguras y atractivas”. De eso se trata, precisamente, hacer líquida la vivienda en propiedad de modo que pueda servir de complemento a la pensión. ¿Por qué el regulador habla de “contexto idóneo”? No se nos pasa por alto que el sistema de pensiones no podrá seguir siendo viable si no se aplican medidas de ajuste, como de forma reitera se nos recuerda.
Sin embargo, no parece que el mercado se muestre muy dispuesto a recoger el guante del regulador y animarse a reavivar la por ahora irrelevante oferta de hipotecas inversas o nuda propiedad. Las entidades ven riesgos reputacionales en estos productos, sin ofrecer apenas lanzamientos y las aseguradoras siguen reclamando un marco legal más claro.
Desde el punto de vista del consumidor, observamos que hay una demanda latente, nada menos que 8 millones de población a las puertas o en la jubilación con un porcentaje elevadísimo de vivienda en propiedad, con la que, en algún momento, confluirá una oferta adecuada. Necesitamos de propuestas que incluyan un asesoramiento independiente y cualificado.
Con frecuencia, estos productos a los que llamamos hipotecas se contratan de manera simultánea con seguros de renta vitalicias, que son los que garantizan que los mayores puedan percibir esa renta complementaria hasta su fallecimiento. Las coberturas suelen ser importantes: el préstamo no cubre más allá de un 30% del valor de tasación del inmueble y los productos revisten cierta complejidad financiera que hay que explicar bien al cliente.
¿Llegará el momento en que veamos una variada oferta de hipoteca inversa, vivienda inversa o nuda propiedad, por parte de aseguradoras y entidades? Esperamos que entonces todos hayamos aprendido de los errores del pasado y se configure un mercado transparente, exento de cláusulas abusivas y en el que el asesoramiento independiente sea la tónica y no la excepción.