Vivienda previsión
Miguel Benito - mbenito@miguelbenito.com
Que el número de pensionistas y las cuantías de sus pensiones no deja de crecer es una obviedad. El alargamiento de la vida tiene, entre otras consecuencias, la necesidad de financiar esos años de vida. Muchas veces desde el mismo momento de la jubilación porque, quizá, la pensión inicial no cubre las necesidades o porque no hemos conseguido acumular un patrimonio suficiente y cumplir los sueños pospuestos cuesta más de lo que pensábamos.
Es en este marco de complementación de los ingresos por pensión donde se vislumbra el decisivo papel que tenderá a jugar la monetización de la vivienda y, en concreto, la hipoteca inversa. Según el centro de investigación Ageingnomics de Fundación Mapfre, se define como “un crédito en el que se utiliza la vivienda en propiedad como garantía, con tres peculiaridades: se concede a personas mayores de 65 años, se extiende sobre la vivienda habitual y se devuelve al fallecimiento del beneficiario”. Recordemos que la vivienda constituye el 69,42% de la riqueza total bruta de los hogares españoles y que, en 2022, el 77% vivía en una vivienda de su propiedad.
El diario ‘El Economista’ se hacía eco este año del informe de la encuesta global del Foro de Hipoteca Inversa publicado por el European Pensions and Property Asset Release Group (EPPARG) en colaboración con la consultora EY. El informe recopilaba datos de trece países, incluida España, y señalaba la creciente necesidad de recursos para financiar la tercera y cuarta edad, o gran edad, de una vida. Entre sus predicciones destacaba que el mercado global de la hipoteca inversa superará los 45.000 millones de euros en 2033, lo que supondrá duplicar el tamaño del mercado actual. Es muy probable que esa progresión en España sea mucho más rápida, ya que según el Consejo General del Notariado en 2022 se aprobaron 787 operaciones de este tipo, cuatro veces más que en 2021. Un número insuficiente para considerarlo un producto popular. Pero alianzas como las trabadas entre Banco Santander y Mapfre, o Caser con otros distribuidores, por citar unos ejemplos, auguran una futura rápida progresión por una razón muy sencilla: tiene ventajas.
Como nos argumentaba en la radio Manuel Ortega Cobo, director de Desarrollo de Negocio de Mapfre para este producto, en colaboración con Banco de Santander, esas ventajas son triples para los contratantes de la hipoteca inversa: en primer lugar, no pierdes la propiedad; en segundo, consigues una fuente de ingresos que, mediante su conversión en renta vitalicia, tiene ventajas fiscales, pues a partir de los 70 años sólo tributa el 8%; y en tercer lugar, puedes alquilar esa vivienda.
Desde esta perspectiva, un jubilado obtendría tres tipos de ingresos: su pensión, los derivados de la renta contratada y los del alquiler de la vivienda. Serían sus herederos los que tendrían que decidir si les compensa amortizar la hipoteca para obtener su plena propiedad. Esta fórmula es tan ventajosa que a veces es sugerida por los propios hijos cuando ven a sus padres con dificultades financieras. Y, a la inversa, ciertos padres no están convencidos de dejar la vivienda en herencia por el comportamiento poco ejemplar de sus familiares. Esta fórmula no supone desheredarlos, sino de disfrutar el patrimonio conseguido y deslizar el esfuerzo de recuperarlo a la siguiente generación.