Supuestos para no aplicar la Ley sobre cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas 

Sentencia: nº 385/2021 de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo // Fecha: 7-6-2021  // Ponente: Francisco Marín Castán
 

Esta sentencia tiene su origen en el procedimiento seguido por el comprador de dos viviendas en construcción, ubicadas en un mismo edificio, contra la entidad bancaria de la cuenta especial a través de la que se realizaron los pagos, en reclamación del reintegro de las cantidades anticipadas a la promotora. Nos detenemos, para mejor comprensión, en los principales hechos que fueron declarados probados a lo largo del procedimiento:

Limite

 

En octubre de 2006, el demandante, residente en un municipio de la Comunidad de Madrid, suscribió con una promotora dos contratos privados de compraventa de vivienda en construcción. Como es habitual, se establecía en ellos el precio de las viviendas y las cantidades que el comprador debía anticipar –las viviendas se encontraban en construcción-, que serían garantizadas a través de pólizas de afianzamiento.

Durante la construcción de las viviendas se produjeron dos hitos relevantes: la entidad con la que se habían suscrito las garantías de las cantidades anticipadas -con sede en Londres- se disolvió; y, posteriormente, la empresa promotora entró en concurso de acreedores, lo que produjo que no se pudiese cumplir con la entrega de las viviendas en los plazos pactados y que la entidad que garantizaba los importes adelantados a cuenta del precio no respondiera de los mismos.

Como consecuencia, el comprador demandó al banco donde se ingresaban las cantidades anticipadas, interesando su condena a devolver dichas cantidades. La acción contra la entidad bancaria se sustentaba en el artículo 1.2 de la Ley 57/1968, de 27 de julio, según el cual la entidad bancaria a través de la que se hagan los pagos en la cuenta especial, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a la que se refiere el mismo cuerpo legal.

El banco se opuso a la demanda alegando tres motivos fundamentalmente: i).- falta de legitimación activa ni pasiva “ad causam” por no ser el banco con quien se había suscrito ningún tipo de contrato, sino que dicha entidad únicamente se había limitado a abrir una cuenta en la que se recibía las cantidades anticipadas; ii).- no ser de aplicación la Ley 57/1968 puesto que se trataba de un supuesto de compraventa con fines especulativos, mientras que lo que se protege con la ley anteriormente indicada son las compraventas con fines residenciales; y iii).- que en todo caso no podía exigirse a la entidad bancaria la responsabilidad sobre lo reclamado cuando, en conformidad con el artículo 1 y 2ª de la mencionada ley, se había actuado con la mayor de las diligencias -cuando se apertura la cuenta especial existían pólizas de afianzamiento de las cantidades anticipadas-. 

La sentencia de primera instancia estimó parcialmente la demanda y condenó a la entidad bancaria a abonar al comprador la totalidad de las cantidades anticipadas sobre las bases de que, la Ley 57/1968 era de aplicación al caso, puesto que el mero hecho de que se adquiriesen dos viviendas por el demandante no probaba que dichas adquisiciones fuesen con fines especulativos, y de otro lado en base a que, en ningún caso, podía entenderse que el banco hubiese actuado con la mayor de las diligencias al no comprobar que en todo momento existían las garantías que se indicaban por la empresa promotora. 

Contra tal sentencia, la entidad bancaria interpuso recurso de apelación, reiterando que la Ley 57/1968 no era de aplicación al supuesto por no haber quedado probado el elemento esencial para la aplicación del ámbito de protección de dicha ley, que las viviendas objeto de compraventa tuvieron por objeto su uso residencial o vacacional.

La Audiencia Provincial de Madrid dictó sentencia, desestimando el recurso presentado y por tanto confirmando íntegramente la sentencia del Juzgado de Instancia.

En disconformidad con la sentencia recaída en segunda instancia, la entidad bancaria interpuso recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación por interés casacional, articulando ambos recursos en dos motivos fundamentalmente, en primer lugar, en la improcedencia de la aplicación de la Ley 57/1968, y, en segundo lugar, sobre la responsabilidad de las entidades de crédito en casos de desaparición sobrevenida de las garantías otorgadas.

 

Recurso Extraordinario 

El Alto Tribunal examina los dos motivos en que se fundamenta el recurso extraordinario por infracción procesal dada su estrecha relación entre sí y entra a valorar la aplicación de la Ley 57/68, considerando que tal extremo es esencial para resolver sobre la procedencia o la improcedencia de las demás cuestiones planteadas.

La Sala destaca que constituyen hechos probados que los compradores i).- adquirieron dos viviendas en diferentes plantas de un mismo edificio, ii).- que tenían su residencia habitual en una ciudad diferente y distante a aquella en la que se adquirieron tales viviendas, iii).- que en el contrato de compraventa litigioso se incluyó una estipulación, fruto de la negociación individual pues no figura en los demás contratos de viviendas de la misma promoción, que les facultaba para ceder el contrato a terceros antes de escriturar y iv).- a todo lo cual se une el silencio de los demandantes, que nada aclararon en su demanda en relación con el destino o uso de la vivienda.   I

 

CONCLUSIÓN Y FALLO

Por todo ello, se estima el recurso extraordinario presentado, puesto que la sentencia recurrida, siguiendo el criterio de primera instancia, funda su decisión de considerar aplicable la Ley 57/68, ante la falta de acreditación por la entidad bancaria de la finalidad especulativa de la compraventa, al no considerar elemento probatorio suficiente la circunstancia de que se adquiriesen dos viviendas. Sin embargo, dicho razonamiento, no tiene en cuenta que, para poder defender la finalidad no residencial del comprador, el banco no se fundamenta únicamente en el número de viviendas adquiridas, sino que también adujo que las viviendas situadas en diferentes plantas del edificio, pertenecían a una promoción que se iba a construir en Lugo, provincia muy distante del municipio de Getafe, lugar de residencia del demandante, así como que los contratos de compraventa contenían una cláusula que permitía al comprador ceder su posición jurídica a terceros, siendo todos ellos, hechos no discutidos por el demandante. Al estimarse el recurso extraordinario por infracción procesal y sobre la base de su estimación, automáticamente procede la estimación del recurso de casación que se sustentaba igualmente sobre la no aplicación de la Ley 57/68.

La Sala del Tribunal Supremo recuerda a través de esta sentencia que sólo resulta de aplicación la Ley 57/1968 sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, en favor de los compradores que adquieren viviendas con una finalidad residencial y que dicha finalidad puede comprobarse a través de diferentes indicios –que quedan recogidos por la Jurisprudencia-, cual es el ejemplo que analizamos.